在上海市委书记陈吉宁的深入调研与前瞻指导下，上海申通地铁集团有限公司（以下简称：上海地铁）明确了地铁上盖开发的高质量发展蓝图，旨在通过轨道交通这一现代城市的血脉，进一步优化城市空间布局，提升城市品质与功能形象。陈书记强调的“四项能力”——安全能力、运营能力、服务能力和经营能力的全面提升，为地铁上盖开发的高质量发展奠定了坚实基础。

自上海地铁开展上盖开发工作以来，直接或间接参与包括万象城、天空之城、凯德星茂、莲花路站等在内的21个上盖开发项目，总建筑面积达约510万平方米。这些项目的成功实施，不仅丰富了城市天际线，更标志着上海地铁在城市空间利用上的新突破。未来，上海地铁将进一步总结经验，推动开发方案向精细化、数字化、绿色化转型，提升商品住宅占比至更合理水平。同时，上海地铁充分发挥申通集团建设运营一体化的优势，为反哺地铁运营、土地整理和城市更新方面做出了积极贡献。

在市政府政策引领下，特别是2020年沪府办69号文的出台，上海地铁严格控制投资风险，通过优化工程设计与造价管理，实现了显著的成本节约。同时，上海地铁积极扩大开发范围，通过市规资局、发改委等委办的支持，争取在车辆基地上盖等收益难以平衡的项目上实现收益平衡。如奉贤区政府的环城北路停车场项目、宝山区政府的铁山路停车场项目等，均通过扩大周边白地适用范围等方式降低了招商风险。

由于停车场开发体量以及所在区块地理位置等先天因素的存在。现在市场上一般的开发企业很少有实力进行开发。因此，上海地铁上盖开发从期初的“EPC+投资人”转变成“提前公开遴选”，利用地铁建设单位优势，按照“具备轨道交通施工总承包、拥有良好的融资能力及财务状况、拥有轨道交通上盖开发运营能力”的标准，在行业内筛选具备实力的世界500强大型央企、国企，迅速开展推荐招商。通过与市区两级规划主管单位的紧密沟通，上海地铁努力提升项目品质，精准对接市场主流需求及中字头企业的合作意愿，共同探索高质量发展的新路径。

随着城市区域扩张和经济发展，一些已建车场虽服务轨道交通但成市中心空洞。需从城市更新和土地复合利用角度探讨这些车场的再开发，并结合总体规划、空间供给、交通和市场需求分析研究。以 1号线梅陇车辆基地为例，其受限的交通和不利的立面影响上盖开发，但随城市发展，其空间价值提升，社会主体有更新意愿，为改造提供契机。上海地铁3号线石龙路车辆基地更新显示，不停车改造技术不足且维保压力大。需进一步探索网络化资源共享，创造改造空间和时间条件，制定运营维保过渡方案，保证正线运营，减少干扰。在考虑轨道交通车场运营前提下，研究局部和全面改造方案。

上海地铁已与相关委办部门合作研究车场周边交通条件和临近轨道交通站点情况。考虑周转条件、功能替代的车场基地，实施分期改建，确保经济收益同时强化公共服务功能，满足地区需求。

上海地铁全面梳理了上海市轨道交通全网车站的运营、在建及规划情况。截至今年上半年，已统计研究已运营站点17座、在建站点23座、规划站点20座，合计60座站点。针对这些站点周边的土地规划、权属关系、交通可达性、经济效益等多方面因素进行深入研究与规划。通过优化站点周边土地规划、提升交通可达性等措施，上海地铁旨在打造集居住、商业、办公等多种业态于一体的综合开发体项目，推动车站上盖开发的高质量发展。

来源：中国城市轨道交通TOD论坛2024深圳年会

编辑：闫策