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10月12日，中国城市轨道交通TOD论坛2024深圳年会成功召开。杭州市地铁集团有限责任公司（以下简称：杭州地铁）党委委员、副总经理金祎以“高质量打造轨道上的美好杭州”为主题进行了分享。杭州地铁紧紧围绕由“建设城市”向“经营城市”转变的战略目标，持续探索TOD“站、城、人”融合发展，坚持TOD开发助力构建城市发展新格局，高质量打造轨道上的美好杭州，为提高杭州城市综合能级提供重要支撑。
杭州地铁TOD经营板块起步于2008年，16年间，杭州地铁及下属杭铁开发公司已通过自主开发或合作开发，累计获取29个TOD项目，总计容建筑面积约503万平方米，项目总投资额约1125亿元，供应市场近1.5万套房源。杭州地铁也是做地主体之一，通过单独或合作做地，完成了17宗TOD地块的出让工作。
杭州地铁TOD合作伙伴涵盖绿城、滨江、万科、越秀等优质开发商，合作开发了杨柳郡、未来天空之城、杭州中心等16个TOD项目。其中，杨柳郡项目2020年被自然资源部列入《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》，作为全国六大典型之一进行推广。未来天空之城项目去年被中国城市轨道交通协会评为“城市轨道交通TOD示范案例”，已成为未来社区的示范样板。
杭州地铁高度重视自主开发实践，现已开发包括溪悦云和园、河翠云筑、和映云筑等13个TOD项目。其中，纯住宅项目“溪悦云和园”刚于今年8月底交付，集中交付期整体收房率达91%，向市场交出了一份高分答卷。共有产权房项目“河翠云筑”是杭州政府首批试点的人才共有产权保障房项目之一，杭州地铁积极响应政策，履行国企社会责任，已全部售罄，将于今年10月底交付。
经过多年的实践，杭州地铁TOD开发创造了政府、社会和地铁“三方共赢”的局面，取得了良好的经济效益和社会效益。
一是及时总结提炼，优化TOD开发保障。杭州地铁积极参与《杭州市轨道交通场站上盖建设工程规划管理技术规定（试行）》《杭州轨道交通TOD综合开发政策保障体系研究》《浙江省TOD开发运营研究和政策建议》《杭州市地铁TOD开发用地供应三年行动计划》等政策文件编制、重要课题研究，将优秀TOD开发经验全面总结、全面推广。
二是赋能区域发展，助力城市有机更新。杭州地铁一直是城市更新的先行者，积极用TOD 项目为各板块发展增光添彩。例如，地铁2号线庆菱路站至建国北路站区间盾构实施时，杭州地铁结合工程建设需要，收购了盾构穿越的杭州机床厂地块，精心规划后公开出让，由绿城打造了凤起潮鸣项目，对片区进行了有机更新。
三是尝试能力输出，助力TOD一体化开发。杭州地铁和杭州西湖区、上城区、萧山区等做地主体分别签署地铁四期8个TOD场站项目的设计咨询协议，涉及开发面积约114万平方米，使地铁场站和物业开发高效衔接，经济效益和社会效益有较大的提升。
围绕由“建设城市”向“经营城市”转变的战略目标，参考各大城市TOD开发调研经验，结合杭州TOD发展实际，杭州地铁以“高效益开发”为核心，积极推动各项TOD开发经营举措。
与国际一流的TOD策划设计、开发建设、商业运营等头部企业密切合作，创新打造TOD投、建、运、维一体化专业化运作。在设计开发过程中坚持对标香港等“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”的开发理念，取长补短、因地制宜，推动统一规划、统一设计、统筹建设和运营。
推进建立联合做地机制，让属地政府和杭州地铁成为利益共同体，妥善解决立项主体、资金来源、开发效率及成本问题，实现开发项目和轨道交通同步设计、开发、交付，减少地铁建成后二次开发造成的地铁保护成本和对周边居民影响，形成良好的社会效益及经济效益。
按照大统筹、大开发、大经营、大合作开发理念，优选示范项目作为“美好生活创造者”品牌落地新试点。例如，杭州地铁在积极推进的海潮路TOD项目，计划投资额超100亿元，建成后将提供7万平方米高品质住宅，吸引超过30家企业入驻，项目超10万平方米的商业将和K11形成望江商圈，后续结合杭州城站火车站更新与东广场联动开发，项目片区将打造成为杭州核心城区的新名片。
杭州地铁积极打造TOD产业链经营格局，坚持以TOD开发为原点，持续布局完善TOD有关产业投资。物业服务板块发展十年了，坚持以TOD轨交服务为主线优势，聚合基础物业服务及多元增值服务效能，为客户提供全生命周期物业服务产品。供应链服务自2023年11月启动，核心业务为地铁线路钢筋配供，也在拓展基建材料扩围、供应链金融等新业务。涉铁技术咨询服务积极走向市场，在为做地主体提供的基础上，尝试向其他房企提供。杭州地铁也在深入研究养老地产服务，针对不同人群需求探索市区机构型、近郊公寓型等养老项目的落地可行性。
杭州地铁将借鉴香港地铁投资回报模式，建立满足市场效益规则下的招商方式，引进优质房企长期可持续经营。重视招商先行，加强市场接轨，在土地一级开发整理阶段加强与市场头部开发企业的对接沟通，及早进行业态策划、投资测算，稳定规划条件。大型TOD综合体项目寻找优质开发商联合开发，打造标杆项目。锚定持有优质TOD上盖资源，长期稳健经营收益，实现国有资产稳定收益。
杭州地铁用516公里的地铁线网将点缀全城的TOD项目串珠成链、编织成网。杭州地铁将不断做强做优做大TOD开发板块、完善TOD开发产业链，始终在TOD综合开发过程中推进城市链接、区域更新，全力以赴推进杭州建设成为“轨道上的城市”，与各大城市地铁公司共同推动中国城市轨道交通可持续高质量发展。
来源：中国城市轨道交通TOD论坛2024深圳年会
编辑：闫策
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