轨道交通作为重要的城市的公共基础设施，它的规划、建设和平稳运营关系到城市的可持续发展。“轨道+物业”模式是践行TOD发展的重要内容，一方面通过TOD综合开发解决长期以来轨道交通正外部收益难以内部化的问题；另外一方面通过TOD综合开发和轨道交通紧密融合，为市民和城市的来访者带来更加多样化、更高品质的出行体验。

深铁集团从2008年走出了一条富有深圳特色的城轨交通可持续发展之路，以“轨道+物业”开发和多种经营的收益有力反哺轨道交通，形成了“一链两环”可持续发展的模式。

深圳地铁轨道线网运营规模增至567.1公里，线网密度客流强度均位列全国第一，负责32个TOD综合开发项目，并承担了15个代建项目，开发规模达到1,819万平方米，连续三年蝉联深圳市房企综合实力榜首。

深铁集团TOD开发中，承建了保障性住房4.87万套、学校及幼儿园44所、对外公园15个、市政道路32条、代建医院1个，让市民的幸福指数随着轨道交通里程的延伸一起攀升。

今年以来面对国内外经济增长乏力、房地产行业重构调整等多重考验，深圳地铁承压明显，但依旧保持着稳定经营能力。深铁集团发行中期票据和超短期融资券达到163亿元。上半年“轨道+物业”贡献利润11.78亿元，有效保障了轨道交通资金需求，展现出较强的市场竞争力。

一是地铁票价公益属性与高昂建设运营成本之间的缺口，造成了城市轨交企业机制性的长期运营亏损。

二是尽管深铁积极推进TOD综合开发，大力培育“轨道+”产业布局，全方位提升自主经营能力，但面临深圳“两个1000”公里轨道交通建设任务带来的投融资及经营压力，叠加全国房地产市场下行，深圳住房库存持续高位、量价齐跌的双重考验，TOD产品去化承压，此消彼长，深铁“一链两环”中的投资性价值闭环驱动受阻，亟待破局。

TOD综合开发，以其公共交通导向、人流和资源导入的引力价值，被认为是破解既往“大城市病”，构建立体、集约、高效、有机疏散的城市生态空间，助推高质量发展的法宝利器之一。较之传统大拆大建，轨交TOD开发在城市整体规划落地、复合生态打造、区域长远价值培养上有着不可复制的优势。也正是因为这种复杂性往往面临着利益协调难、规划落地难、建设运营难及资金筹集难的诸多难点。

当前，新一轮经济复苏和产业变革正在进入关键的窗口期，聚焦高质量发展，深铁集团开展了大量的TOD系列的课题研究。总结回顾多年发展成效和经验教训、展望思考轨道交通的TOD赋能未来，有三个方面建议供大家参考：

轨交企业主体责任非常重要，要坚定不移的践行“轨道+物业”模式。我们认为深圳地铁过往发展足以证明“轨道+物业”模式是经实践检验的成功模式，能够穿越周期助力城市高质量发展。

在当前经济周期下深铁集团自身依然稳健的经营状况，更加说明当前短期的经济周期并不能影响“轨道+物业”模式的有效性。

随着国内外经济形势的转变、房地产行业的调整重构，轨交TOD被赋予更多的厚望，轨交企业更要充分发挥国有企业在市场经济发展当中的引导作用，以轨道交通规划建设为抓手，引导房地产从单一功能向综合服务功能转变。

去年协会发布了《中国城市轨道交通协会关于进一步鼓励和发展城市轨道交通场站及周边土地综合开发利用（TOD）的指导意见》，意义重大。结合指导性意见有几点建议：

我们建议各市，在法律法规层面明确“轨道+物业”可持续模式，制定配套政策，一揽子解决TOD综合开发用地的土地供应、规划研究、报批报建、开发运营等问题。

我们呼吁各地，建立轨交企业为组局者的利益协商机制，赋予轨交企业规划建议权，从轨道线路、站点、沿线开发用地等多层面协助政府优化统筹站城规划，动态落实“一张蓝图绘到底”。

我们倡导城市高质量发展聚焦轨道沿线资源，强化TOD规划统筹，以轨道站点为核心进行用地集约化开发或进行有机更新，保留张弛有度的城市空间格局。

9月26日中央政治局会议进一步提出“促进房地产市场止跌回稳”，随后北上广深一线城市及其他多个省市均迅速推出相应房地产限购解绑政策。相信会议提出的“抓紧完善土地、财税、金融等政策”也在紧锣密鼓地准备中。

来源：中国城市轨道交通TOD论坛2024深圳年会