在去年9月发布了《中国城市轨道交通协会关于进一步鼓励和发展城市轨道交通场站及周边土地综合开发利用（TOD）的指导意见》，系统总结了促进TOD综合开发的意义：

一是优化城市空间发展格局，实现轨道交通建设与城市发展相协同，发挥轨道交通对城市发展的引导作用，推动城市功能布局更加合理，引领城市有机更新；

二是提高城市土地集约节约利用效率，促进城市轨道交通建设用地地上、地下一体化综合开发和功能复合利用；

三是增加城市轨道交通客流，提升城市轨道交通运营效率和出行分担率，缓解城市交通拥堵，打造绿色低碳智慧城轨；四是拓宽城市轨道交通投融资渠道，以场站综合开发收益支持城市轨道交通建设及运营，保障我国城市轨道交通健康可持续发展。

自《指导意见》发布以来，受新的经济周期影响，TOD 综合开发整体进入低谷期。既有项目运作艰难，地产合作伙伴难寻，尤其是对于场段上盖开发等造地（拿地）成本较高的项目，使得城轨交通企业被迫自行开发运营或搁置项目；市区共建难度增大，规划项目难以实质性地推进。就整体而言，当前TOD 综合开发业务自身难以盈利且资金回笼极其缓慢，更难以担当通过开发收益反哺轨道交通建设运营的重任，可持续发展的形势异常严峻。

面对前所未有的挑战，城轨企业需要提振信心。恰在此时从国家层面已传达出利好信息。10月8日，在国新办举行的新闻发布会上，国家发展改革委相关领导介绍的相关情况反映：

一是在实施现代化都市圈培育行动方面，聚焦打通城际交通“断头路”“瓶颈路”，加强地方政府专项债券等资金支持，建设一批市域（郊）铁路、城际铁路和城市快速路，加快形成通勤圈、产业圈、生活圈，提高同城化发展水平；

二是针对当前一些企业生产经营困难，加大助企帮扶力度，切实优化营商环境，帮助企业渡过难关；

三是针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。

城轨企业需要顺应国家政策的导向，着力重构对城轨交通TOD的认知和共识，深刻领会《指导意见》中TOD综合开发四方面意义和内涵。需要调整的是对原有的基于土地财政和房地产金融的“轨道+ 物业”的开发与反哺业务思路，在深刻理解城轨行业融合、绿色发展战略意义的基础上，将业务重点从开发导向转为经营导向，从短期销售收入转变为长期经营收入，从单纯的与社会资本进行合作开发转变为为车站与TOD 社区终端客群提供优质服务，全面进行深化改革。

具体而言，要切实贯彻实施《指导意见》，并重点在以下几方面进行变革提升：

一是做好TOD综合开发顶层设计，结合国家发改委《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》和自然资源部《关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》等与TOD强相关的新近政策，切实引导城市功能和新经济产业向场站周边集聚，将有限的增量发展、城市更新和建设指标向重点场站周边投放，提升土地集约节约利用效率，打造TOD强磁吸、强聚集，避免全面开花分散发力。

二是坚守TOD项目市场逻辑，充分考虑市场风险和周期拉长等因素，以“单项目盈利”为原则合理确定综合开发业态组合与分期实施方案。

三是用好“《指导意见》工具包”，推动各地政府结合当地具体情况，将《指导意见》梳理总结的全国各地从政策顶层设计到项目实施推进层面的成熟做法用好用足。

四是提升城轨企业自身产品力和穿越周期能力，以成为城市运营服务商为目标，优化企业战略、加强团队建设、健全市场机制、争取更多政策支持，更好地强化国企担当，助力政府穿越经济周期。

五是全面深化改革、持续探索创新，围绕融合发展、新质生产力、绿色低碳、智慧社区、财务可持续等新理念新技术，探索“TOD+产业融合”新路径，将TOD片区打造成集聚最新科技、产业以及生产生活场景的示范社区；加强大数据对于城轨TOD项目开发和运营精准决策的应用；加快推进REITs等可用于城轨交通和TOD项目的创新投融资模式落地。